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【独家】豫发集团王建勋:有情怀的现实主义儒商

楼市气象 2018-12-26 21:41:47

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楼市气象
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编者按:


他,与城有关。他的城,不是冷冰冰的建筑,而是会说话的朋友。商贸城、轻纺城、大运城……这些项目,在郑州甚至国内都被很多人口碑相颂。这些探索,很多人望而却步,而他却将区域价值的挖掘发挥到了极致。


他,专一而执着,坚守“豫发出手,必为精品”的企业特质,于项目,做一个成一个。他把运营看得比什么都重要,至今坚持商业物业自持,这一切都和他兴商、爱商、富商的理念和情怀密切相关。


通过打造豫发产品,做对社会有意义的事情,让别人感到幸福和快乐,他才幸福和快乐,这是一种独有的价值取向。


他有浓厚的理想主义情怀,却同时具备极强的现实主义精神。


他坚信:未来3到5年,郑州航空港区的房价每平方米必将步入2万元时代。而他们正在打造的豫发大运城,除了能让航空港区的形象地位更加实至名归,还要让每一个在港区具备购房能力的家庭幸福安居。


他就是河南豫发集团有限公司执行董事王建勋,儒雅而睿智,他和他的团队正为豫发集团这艘大航母下一个十五年的扬帆远航作准备。


《楼市气象》2015年6月刊领袖访谈专访王建勋,解读豫发集团15年来快速成长的密码,一窥豫发正在发力建设的航空港区项目前景。




河南豫发集团有限公司执行董事

王建勋:有情怀的现实主义儒商



梳历史

豫发15载

他是参与者和见证者



在郑州做专业市场,有一个很难逾越的标杆,那就是豫发集团名下的锦荣系产品。外界所津津乐道的是锦荣商贸城和锦荣轻纺城,15年深耕的两部作品。殊不知,在2000年,全国房地产市场迎来第一波建设热潮的时候,豫发集团已经开发出首款经典住宅产品——翠园锦荣世家。

这种前瞻力和应势而为的果敢和魄力,让后来加入团队的王建勋深受感染,仰叹不已。翠园锦荣世家小区也是当时的明星楼盘,夺得了多个“郑州第一”,如分户采暖、中空节能砖、等边等度等角坡顶建筑,也是第一家一楼带分户花园、第一家用架空层做业主公共活动空间等。

不仅产品精雕细琢,而且在物业管理理念方面,当时就提出了现在流行的“管家式服务”。翠园锦荣世家也因此成为郑州市的经典小区。由此,豫发集团在郑州房地产界打下了坚实的基础。




王建勋说,每当走进这个小区,体味这部作品时,都能感受到它的经典气息。豫发集团的这种“用心”和“专注”,对他后期的职业生涯影响深远。

工科出身的他,大学毕业后,实际操盘的第一个项目就是锦荣商贸城。当年,豫发集团首个住宅作品落地后,又在郑州火车站发现了巨大商机,于是在2002年转战商业地产领域,一个享誉全国的服装批零中心拔地而起。

从招商到策划,王建勋一步步做了起来,每一个基层岗位,他几乎经历了一遍。他是一个完美主义者,立志要像翠园项目一样,将产品和服务做到极致。直到2004年,他接任总经理,锦荣商贸城开花结果。

骨子里都透着“专一”,和开发住宅的结果相似,锦荣商贸城也创造了很多个“第一”,如中原最大的铺面市场、产品辐射面积最大的市场、当时租金最高的专业市场等。据《楼市气象》了解,当年商贸城里的商铺一度出现“一铺难求”的局面。以当时的租金水平为例,10平方米大的商铺,一年能租40万元,每平方米每年的租金为3.3万元,绝大多数商铺的售价都达不到这个水平,现在这里仍然是一铺难求。




这个让王建勋引以为豪的商贸城,已经成为河南本土服装企业最集中的一级市场,总规模4000家企业,本土生产型企业就有1000多家,其业务辐射全国各地,赢利能力非常强。

当成功来临时,王建勋清醒地意识到,梦想再次照亮现实。不过,他选择了低调,另辟蹊径,根据豫发集团在郑州版图上画的圆,来到南三环开疆拓土。

凭借其在服装产业链深厚的积淀,河南最大的轻纺织品交易中心很快名副其实。郑州锦荣国际轻纺城37万平方米的体量,3000余家轻纺织品商户,业务涵盖服装面辅料、缝纫设备、棉布、窗帘、床品等轻纺织品,它不仅是河南省“十一五”纺织规划重点项目之一,也是中西部地区最大的轻纺织交易专业市场。

升级改造后,这里还将有商场、酒店、写字楼、公寓、住宅等多种业态,成为郑州南大门的地标性建筑群和南部城区的消费中心。

如今,郑州航空港区正在崛起,4年前就开始在此布局的豫发集团正喷薄欲出、蓄势待发。

起步于住宅,发力于商业,最后二者并重。这是豫发置业15年的发展轮廓,王建勋正是这段历史的参与者和见证人。



重运营

独家秘诀:

兴商、爱商、富商



对于专业市场来说,招商成功就意味着成功了一半。王建勋深谙此理,运筹帷幄,常出奇兵,人惊讶之。

为给商户和服装企业解决大大小小的问题,他带领团队跑东跑西,大到都市村庄拆迁后一些企业的厂房选址问题,小到帮助这些企业老板们解决个人私事。“这样做的目的,是给商家以归属感,也成为团队的一种习惯,与商家结出深厚情谊。”王建勋说,只要他们提出要求,锦荣能够解决的一定积极解决,“天下之大,商家为大”。


豫发集团 · 锦荣悦汇城项目效果图


当年,很多人都认为,锦荣轻纺城做不成,部分商家也都不看好。就连自己的团队也觉得成功的概率不大,后来奇迹出现了。这些和王建勋已处成哥们的商家,还亲自当说客,向他们的上游厂家力荐锦荣轻纺城。

回想起这些往事,王建勋仍忍不住为之动容。他说,很多商家都悄无声息地为锦荣做事情,有的还主动请缨,到现在,都不清楚到底有多少商家在背后支持他。如今在航空港区做大运城的商业和住宅项目,他们也在用实际行动支持豫发。

王建勋说,养商很重要,一切要以商家们的需求为出发点。商家入驻后,第一要务就是帮助他们,以最快的速度帮他们把事业做起来。他们选择市场,选的是运营团队,选的是豫发这个品牌,也是一种信任与托付。

多位行业人士向《楼市气象》表示,王建勋所操作过的营销案例,几乎可以写进教科书,很有启发性。他的才学和智慧令人佩服。

以锦荣轻纺城的营销为例。轻纺城入驻的是服装原材料商家,包括面料和辅料。通过对进货商心态的精准了解,王建勋和他的团队开始采取措施,每来一辆货车,发100元奖励,只要来进货,只要这个圈子和商家认可,就发钱。每天1000辆车,一个月就是300万元。市场氛围很快活跃起来了,以致有商家前来提议,不能再发了,市场里面堵车厉害。



豫发集团 · 锦荣悦汇城项目效果图


每年举行的采购节也是同样的道理。它不是做形式上的产品展销,而是通过对全省2万多家终端店数据信息的掌握,组织车辆去县城,各级批发商免费乘坐班车来郑州采购。一天50辆大巴车500人次、10多万元的成本投入,连续3天,基本上覆盖了全省的精准客户,一针见血。客户一旦形成习惯,就会成为忠实的固定客户。传统的促销,短时间内很难形成轰动效应,更无法成交,而免费营销就是一个创新。

王建勋说,营销就像浇水,把有限的水浇到树根上,而不是洒在树叶上。有限的资源能否充分利用,营销又像看病抓药。有人发烧了,你总是给他吃昂贵的补品,钱花得不少,没治住病,反而延误了最佳治疗机会,实际一针头孢打下去就好了,一剂药下去就好了。

他将运营看得比现金流还重要。如果把商业地产运营看作是过日子,那么,重点就是细水长流,努力去兴商、爱商、富商。每次招商都是一天完成,不论是100间还是500间商铺,一个区域还是一个品类,上午开始招商,下午就全部完成了。从火车站的商贸城到南三环的轻纺城,都是一炮而红,创造了一个又一个商业奇迹。

王建勋说:“商家们只认一点,让我能挣到钱,因为他们相信我们的运营能力,一批商家成了锦荣忠诚的粉丝。”



有自信

3到5年内

港区房价将进入两万时代



古语云,有得必有失。从大的时空来看,过去的15年,豫发集团抓住了郑州商业领域发展的机遇,但也失去了城中村改造、郑东新区开发的机会。如今,就郑州航空港区的大运城项目而言,豫发迎来了一个千载难逢的重大机遇。

王建勋常说,在港区置业,抓住的不仅仅是一次机会,更是一个时代。

“港区的房产和郑州市区的不一样。它是未来河南经济的风口,是个增长极,是未来10年其他地方所不可比拟的。如今,国际跨境贸易日盛,港区的进出口口岸涉及药品、电子、肉类等诸多门类。可以说,航空港区是河南离世界最近的地区,必将带来大量的国际贸易机遇。”




豫发集团 · 锦荣悦汇城项目效果图


港区与郑东新区的最大不同在于,郑东新区当初是基于房地产业的发展,快速拉动了经济,当年,只要有眼光和勇气,“闭着眼也能挣钱”。而航空港区则完全靠的是产业来拉动经济发展,管理模式也是革新的,这里的房产不仅仅是房产那么简单。

自从去了上海自贸区,王建勋感触颇深。他向《楼市气象》描述称,那里的进口商馆外面都排着长队,人们可以看到,世界各地的水果就摆在你面前,成为普通老百姓都能买得起的日常消费品。

他说,和在普通超市里花几百块钱买东西,感觉是不同的,自贸区的商品更有品质感和新鲜感。

上世纪七八十年代,当深圳特区还是一片正在开发的处女地时,很多人都不明白,未来的情形和方向,即便是本地人,也有很多都感受不到它的变化。结果,当很多外地人做生意富起来之后,本地人还靠收房租度日。

只有投资航空港区,才会关注它一点一滴的变化,研究它。货从哪里来,卖到哪里去,知道这些,就能明白下一个机遇在哪里。当大多数人都关注的时候,你再去关注,已经晚了。

传统的商业模式,老百姓的生活方式都要因时因势改变。王建勋的嗅觉无疑是敏锐的。



豫发集团 · 锦荣悦汇城项目效果图


地铁2号线郑港四路站、郑港六路站举步即至,距离与出行不再是问题;中澳国际学校、郑港初中、郑州一中港区分校等诸多学校环伺,教育问题可一站式解决;中原首个奇幻购物城堡锦荣悦汇城、首个情景式购物公园锦荣天街以及各个住宅区周边的风情商业街,可满足业主各种文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光需求。

22个项目400多万平方米,豫发入驻航空港区比富士康还要早1个月。随着港区发展的升温,豫发集团也加大了投入。尤其是国家“一带一路”和自贸区建设战略的确立,港区的区域价值将会有更大提升。

看着港区一天天长大,王建勋的信心也逐渐增强。他大胆预判并坚信:未来三到五年内,郑州航空港区的房价必将进入两万元时代。

他说,航空港区的房产值得每一个有能力的家庭都拥有一套,港区是河南人家门口的国际化大市场,如果本地人抓不住,岂不可惜?



谈转型

下一个15年:

用建筑改变生活



2015年,豫发集团成立15周年。15年的时间,它以首席综合地产运营商的角色,为外界所熟识。一个有梦想、有使命、有责任、有信念的地产企业,在社会上存在的价值是什么?它能够为河南人民带来什么?

走了那么久,豫发要和这个世界谈一谈。

王建勋兴奋地说,希望通过附着在建筑之上的建造工艺和服务理念的开创,来更新消费者的生活方式。比如,一套30平方米大的全智能精装公寓,通过家居智能化和物联网的应用,让每一平方米都用到极致,每一寸空间的价值都挖掘出来。最后以较低的价格推向市场,让更多的人来体验这种智能生活。

此所谓豫发公寓1.0版本。它不仅可以满足10多人同时办公和居住,而且成本也很低。业主不在家,也可以控制家里的电器和门窗。这就是年轻人崇尚的智能生活,附近还有24小时的商业提供生活服务。



豫发大运城 · 国园项目效果图


建筑改变生活。下一个15年,豫发集团要为消费者提供一种新的生活方式,首要就是让目标客户喜欢得不得了。

在不久的未来,假如你是豫发的业主,你持卡到豫发旗下的任何一个商场或酒店消费,都会有折扣。豫发大运城不同于传统意义上的住宅社区,而是一个基于未来城市发展潮流而设计的包含住宅、商务、商业的生活体验,是豫发集团整合航空港区的生态、交通、教育、商业、产业等优势资源链,全新筑造的一座城。

无论哪个阶层、哪个年龄段,都能拥有适合自己的生活方式。在豫发大运城360万平方米的建筑中,仅住宅产品就涵盖了三个层次:刚需产品白鹭源,改善型甚至终极置业型产品花园洋房蓝山公馆、国园,商业亦涵盖了高端商业、精品商业、潮流商业、社区商业、风情商业等多种类型,加上商务综合体豫发中心,确保每个群体都能乐得其所。

王建勋说,这个时代不缺房子,而是缺让客户喜欢的房子。豫发将打造强烈的情感诉求,有强烈使命感的产品。不求满足每个人,但求找到属于豫发喜欢豫发的客户群体,打造具有独家情怀的产品和服务。



豫发大运城 · 蓝山公馆项目效果图


最近,王建勋和他的团队一直在研究一个平台homeasy,即物业管理新方式,准备测试后植入其港区的第一个楼盘。在这个平台上,可以组织放学后的小孩,在父母下班回家之前,集中在一起写作业,或者接受辅导。父母生病了,物管处有专业的陪护人员,还有保洁等家政服务,只要下单,都可提供。具体的服务内容待产品发布会时一并向外界公布。

有需要直接找物业,这就省去了业主的很多麻烦。其实,这些服务,在15年前建设的翠园小区就具备了雏形,缺少的是推广和梳理。此次借助新技术力量,重新回归服务本色。

豫发的转型不只是理念上的。王建勋说,豫发以前是“机会取胜”,不是“战略取胜”。2000年,抓住了房地产的风头;2002年,火车站商圈快速升级换代,豫发抓住了机会。不可否认,那些年大的经济环境很好,团队做人做事也很负责任。如今,航空港区大发展的机会再次来临。

“以前说住宅是趋势性机会,而未来是结构性机会,靠产品取胜、服务取胜。需要管理精细化,需要千锤百炼。”王建勋说,商业地产成熟以后,现金流没有住宅那么好,商业租金回报周期长,资金链紧张,现金流量不大,不能支撑企业稳定增长,而国内缺乏类似资产证券化的工具,用住宅的现金流来养商业。”王建勋如是说。



讲情怀

“豫发出手,必为精品”

的发展逻辑



“人活一世,不做出来些东西,就枉费了青春,枉费了企业来到这个世界上。我们来到这个世界上,就要给社会做点有意义的事情,而且要给人们带来幸福和快乐。能给人们带来幸福和快乐,我就幸福和快乐。如此,忙,幸福;累,也很幸福。”

上面这段话是王建勋的价值宣言,更像是他的自白书。



豫发大运城 · 国园项目效果图


15年间,商业项目做一个火一个。在这样一个快节奏的时代,这种“慢生活”显得“格格不入”,人向往之,回味起来,却历久弥新。

当一个品牌成为人们的念想时,其生命力就开始舒张了。

豫发集团开发的商业物业重视运营,通过管理与服务来提升物业价值。从商品房转向物业经营和资本运作,这是对房地产概念的一种延伸。

这是一种难得的坚守,让人钦佩。

王建勋说,同样,豫发在港区开发的商业70%以上是自持。对于商家,合作一家就要有一家的实际效果,而不是一签一大堆。他要打造的是有独家情怀的商业,消费者内心能感受到愉悦和温暖,而不是全国布局的连锁商业。公寓住宅开发方面,坚决不出手毛坯的房子,那样会显得没有性格,冷冰冰的建筑还是一种精神的寄托,建筑是应该有性格和感情的。物业也不仅仅看好门就行了,还要为业主提供各式各样的服务,和业主感情融洽。

这是一种难得的较真,让人钦佩。

正如王建勋所说,不是说卖完产品就拉倒了,要有一种情结附着在产品之上。他是一个有情怀的理想主义者,又有极强的现实主义精神。

这份坚守和较真与豫发集团的运营情结有关,这种情结从商业运营延续到住宅开发。王建勋谈到,这一切都受公司董事长王建树的影响比较大。



豫发大运城 · 国园项目效果图


有一天,一个品牌的老板深夜醉酒,向董事长表一表拳拳之心。商户说,自从跟了董事长干事业,他从一个骑自行车的普通打工仔,一步一步实现了全国知名的服装品牌,每年效益可观,此生感激不尽,想和董事长分享一下他的快乐。董事长很激动,也特别高兴,给身边的人和团队带来幸福,他就很幸福。

这是一种独有的价值取向,王建勋深受感染。这种无界限的相互关爱,心中有别人的情结,从豫发集团创业之初到现在,一直延续。经历了资本积累阶段后,豫发集团投入全部精力对产品进行精雕细琢。

王建勋说,豫发团队性格内向,不喜张扬,所以,都是埋头做一些自己喜欢做的事情。因为品牌是做出来的,而不是说出来的,品牌影响力的积累也是循序渐进的,顺其自然,水到渠成。无论是对母校还是对地震灾区的无偿捐赠,抑或组织常态化的锦荣公益社,豫发的低调成了一种习惯。

既有儒者的道德和才智,又有商人的财富与成功。这也许就是豫发性格,也是王建勋的特性。


来源:《楼市气象》6月刊领袖访谈,如需转载引用,请通过微信后台联系我们获得授权,并标注来源:微信公众订阅号楼市气象loushiqixiang更多精彩内容,敬请翻阅《楼市气象》2015年6月刊。



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